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ARTICOLO 1125 C.C.

MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DEI SOFFITTI, DELLE VOLTE E DEI SOLAI

 

I soffitti, le volte e i solai sono le strutture murarie che hanno la funzione di dividere orizzontalmente due piani sovrastanti e che hanno la funzione di sostegno e copertura.

In particolare, il solaio divide due piani sovrapposti ed ha funzione di soffitto (parte sotto al solaio) per il piano sottostante e la funzione di piano di posa del pavimento per il piano soprastante.

Il soffitto che ha una superficie curva viene chiamata volta. I solai che dividono le unità immobiliari poste su due piani sovrapposti sono di proprietà comune dei due (o più) condomini (presunzione comunione), mentre il pavimento è di proprietà esclusiva del condomino del piano soprastante, ed il soffitto o la volta è di proprietà esclusiva del condomino del piano sottostante.

L’art. 1125 c.c. disciplina la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, precisando che sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Raramente i regolamenti di condominio prevedono una disciplina diversa dall’art. 1125 c.c. , per cui solitamente o lo richiamano semplicemente o lo ignorano completamente.

Tale articolo rientra tra quelli derogabili, per cui autonomamente i soggetti interessati possono stabilire un diverso criterio di ripartizione.

In genere, l’Amministratore di condominio fa eseguire opere a solai, soffitti e pavimenti e provvede alla relativa ripartizione delle spese se il solaio separa una parte comune condominiale (androne, locali tecnici comuni, etc.).

In questo caso l’art. 1125 c.c. si applica considerando da un lato l’eventuale condomino proprietario dell’unità immobiliare esclusiva (ipotesi semplificata) e dall’altro il Condominio ovvero tutti i condomini (compreso il condomino proprietario dell’unità esclusiva) in quanto comproprietari della parte comune.

L’art. 1125 c.c. si applica esclusivamente ad opere di riparazione ricostruzione conseguenti a naturale degrado e venustà mentre non si applica:

  • nel caso in cui le opere siano eseguite per abbellimento (restano infatti escluse opere con funzioni meramente estetiche o ornamentali);
  • quando trova applicazione il principio di responsabilità ovvero se ad esempio le opere siano necessarie a seguito di una responsabilità del Condominio per difetto, guasto, opere o cattiva manutenzione di parti comuni (ad. es. per cedimento per rotazione del corpo di fabbrica nelle sue strutture comuni, rottura tubazioni di impianto fognario, infiltrazioni acqua muri perimetrali, scoppio caldaia, riparazione lastrico, etc.) o singolo condomino (ad es. allagamento per incuria).

In questi casi la spesa dovrà essere addebitata applicando il principio di responsabilità e quindi al responsabile dei danni. Se il responsabile del danno (artt. 2043 e seguenti c.c.) è il Condominio, l’Amministratore deve provvedere alla esecuzione delle opere e deve riferirne alla prima assemblea se si tratta di interventi aventi il requisito di urgenza o convocare l’assemblea se si tratta di interventi non urgenti, applicando i conformi quorum deliberativi.

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