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INTRODUZIONE

 

  

Il 18 giugno 2013 sono entrati in vigore i 32 articoli della legge 11 dicembre 2012, n. 220, intitolata "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici", intervenuta a trasformare una realtà che, direttamente o indirettamente, interessa circa 56 milioni di persone. Il provvedimento recepisce in larga misura principi e istituti giuridici da tempo individuati dalla pratica e sanciti dalla giurisprudenza. Fra questi:

  • il supercondominio
  • il Consiglio di condominio
  • l’equiparazione dell’ascensore alle scale ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione
  • il riconoscimento, a certe condizioni, del diritto al distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento d’aria da parte del condomino
  • l’elaborazione di una vera e propria casistica sintomatica di “grave irregolarità” nella gestione condominiale
  • la preclusione, per il regolamento, di vietare il possesso o la detenzione di animali domestici
  • l’obbligo del conto corrente condominiale, la particolare attenzione riservata alla sicurezza dell’edificio e degli impianti
  • la regolamentazione del conflitto d’interessi in capo all’amministratore

Tutti i suddetti elementi sono finalizzati a migliorare il clima condominiale con maggiore trasparenza e chiarezza.

 

 

 

La seguente tabella sintetizza il contenuto della riforma che potrete visionare consultando i due documenti in Pdf di seguito proposti.

 

 

 

 SINTESI DELLA RIFORMA DEL CONDOMINIO

 

Legge 11 dicembre 2012 n. 220 “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici” pubblicata sulla “Gazzetta Ufficiale” del 17 dicembre 2012 n. 293

 

 

 

Art. 1

 

 

Sostituisce artt. 1117 c.c.

 

Specifica elenco parti comuni.

 

Art. 2

 

l’art.  1117-bis

l’art. 1117-ter

l’art. 1117-quarter

 

 

Precisa l’ambito di applicazione delle disposizioni sul condominio e disciplina destinazione d’uso.

 

Art. 3

 

Sostituisce l’art. 1118 c.c.

 

Disciplina i diritti sulle parti comuni e il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento.

 

 

Art. 4

 

Modifica l’art. 1119 c.c.

 

Sancisce per la divisione delle parti comuni il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

 

 

Art. 5

 

Modifica l’art. 1120 c.c.

 

Stabilisce le innovazioni da adottare con le maggioranze di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c.

 

 

 Art. 6

 

 Aggiunge alcuni commi

All’art. 1120 c.c.

 

Prevede una specifica disciplina per l’approvazione delle innovazioni dirette a valorizzare l’immobile sotto il profilo della sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, dell’abbattimento delle barriere architettoniche, del contenimento del consumo energetico, della realizzazione di parcheggi e dell’installazione degli impianti per l’accesso a flussi informativi.

 

 

Art. 7

 

Introduce l’art. 1122-bis

Introduce l’art. 1122.ter

 

Disciplina le installazioni di impianti non centralizzati e gli impianti di video sorveglianza.

 

 

Art. 8

 

Modifica l’art. 1124 c.c.

 

Disciplina il governo delle spese di scale e ascensori.

 

 

Art. 9

 

Sostituisce l’art. 1129 c.c.

 

Prevede le condizioni per la nomina e la revoca dell’amministratore.

 

 

 Art. 10

 

 Sostituisce l’art. 1130 c.c. 

 

 Precisa le attribuzioni dell’amministratore.

 

 

Art. 11

 

Introduce l’art. 1130-bis

 

Disciplina il rendiconto condominiale.

 

 

Art. 12

 

Modifica l’art. 1131 c.c.

 

Introduce modifica formale.

 

 

 Art. 13

 

 Sostituisce l’art. 1134 c.c.

 

Disciplina gestione individuale cose comuni e partecipazione progetti promossi dalle istituzioni locali.

 

 

Art. 14

 

Sostituisce l’art. 1136 c.c.

 

Stabilisce le condizioni di costituzione e validità assemblea.

 

 

Art. 15

 

Sostituisce l’art. 1137 c.c.

 

Disciplina l’impugnazione delle delibere assembleari.

 

 

 Art. 16

 

 Modifica l’art. 1138 c.c.

 

Il regolamento è approvato con maggioranza come da secondo comma art. 1136 e non può vietare la detenzione di animali domestici.

 

 

 Art. 17

 

 Modifica l’art. 2659 c.c.

 

Al  n. 1 del primo comma dell’art. 2659 del c.c. viene aggiunto: < Per i Condominii  devono essere indicati  l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale>.

 

 

 

Art. da

18 a 26

 

Modificano gli art. 63, 64,,65,

66, 67, 68, 69,70disp. att. c.c.

Introducono gli Artt. 71-bis, ter, e quater.

155 bis disp. att. c.c.

 

 

Recano una serie di modifiche alle disposizioni di attuazione del Codice Civile conseguenti alla nuova disciplina del condominio.

 

 

Artt.

da

27 a 29

 

 

Modificano varie disposizioni di legge

 

 

Uniformano discipline contenute in altre fonti normative alla riforma della disciplina del condominio.

 

 

 Art. 30

 

 Non interviene su altre disposizioni

 

Stabilisce la prededicibilità di alcuni contributi, ex art. 111 legge fallimentare, in presenza di determinate condizioni.

 

 

 Art. 31

 

 Modifica art. 23 primo comma c.p.c.

 

Applica il foro stabilito per la causa tra condomini alle cause tra condomini e condominio.

 

 

Art. 32

 

Entrata in vigore

 

E’ stabilita dopo sei mesi dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

 

 

 

  • PDF n°1 Importante sapere 

  • PDF n°2 Testo completo modifiche alla disciplina del condominio negli edifici

 

 

 

 

 

 

 

 

I - IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA

 

GRUPPO A

 

A/1 Abitazioni di tipo signorile

A/2 Abitazioni di tipo civile

A/3 Abitazioni di tipo economico

A/4 Abitazioni di tipo popolare

A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare

A/6 Abitazioni di tipo rurale

A/7 Abitazioni in villini

A/8 Abitazioni in ville

A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

A/10 Uffici e studi privati

A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

 

GRUPPO B

 

B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme

B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)

B/3 Prigioni e riformatori

B/4 Uffici pubblici

B/5 Scuole e laboratori scientifici

B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9

B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto

B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

 

 

 

GRUPPO C

  

C/1 Negozi e botteghe

C/2 Magazzini e locali di deposito

C/3 Laboratori per arti e mestieri

C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)

C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)

C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)

C/7 Tettoie chiuse od aperte

 

 

 

II - IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE

 

GRUPPO D

 

D/1 Opifici

D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)

D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)

D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)

D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)

D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)

D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.

D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

 

II - IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE

GRUPPO E

 

E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.

E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.

E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche

E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.

E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.

E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale

E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.

E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.

E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

 

 

NOTE ESPLICATIVE SUL GRUPPO A

 

 

Il prospetto di qualificazione che riporta le categorie esistenti è relativo e variabile da luogo a luogo, ed avrà un corrispondente significato locale.

A/1 - Abitazioni di tipo signorile.

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.

A/2 - Abitazioni di tipo civile.

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.

A/3 - Abitazioni di tipo economico.

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.

A/4 - Abitazioni di tipo popolare.

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.

A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare.

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.

A/6 - Abitazioni di tipo rurale.

A/7 - Abitazioni in villini.

Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere d otato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.

A/8 - Abitazioni in ville.

Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario.

 A/9 - Castelli, palazzi eminenti.

Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare.

E' compatibile con l'attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.

 A/10 - Uffici e studi privati.

Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.

 A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc…

 

 

 

 

Qui di seguito sono riportate le prestazioni di carattere ordinario incluse nel compenso per la gestione dell'immobile.

 

 

 

  • Accesso all’edificio condominiale ogni volta che se ne presenti la necessità, e comunque almeno una volta ogni due mesi;

  • Adempimento degli obblighi fiscali ed amministrativi del condominio;

  • Apertura e gestione del c/c bancario o postale del condominio;

  • Compimento anche mediante la promozione di procedure giudiziarie, degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, con immediata comunicazione all’assemblea;

  • Comunicazione dei dati dei condòmini alle pubbliche autorità, con il consenso degli interessati e nei limiti imposti dalle normative vigenti, qualora richiesto;

  • Convocazione tempestiva a mezzo di raccomandata A.R. o con mezzo equipollente e con indicazione degli argomenti all’ordine del giorno dell’assemblea annuale e presenza alla medesima;

  • Convocazione della riunione annuale del consiglio di condominio (se esistente);

  • Cura dell’osservanza del regolamento di condominio;

  • Cura nell’interesse del condominio, dei rapporti tra il condominio medesimo ed i fornitori, gli eventuali dipendenti e collaboratori, gli eventuali professionisti esterni, le proprietà contigue ed i terzi in genere;

  • Custodia del registro dei verbali delle assemblee e di tutti i documenti del condominio, per i tempi previsti dalle vigenti normative;

  • Erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni dell’ edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

  • Gestione dei rapporti tra il condominio e la Pubblica Amministrazione ed ottemperanza alle disposizioni della stessa;

  • Invio tempestivo, e comunque entro dieci giorni dall’assemblea, di copia del verbale della stessa a tutti i condòmini, assenti e presenti;

  • Messa a disposizione dei condòmini che lo richiedano, previo appuntamento, dei documenti relativi al condominio e, prima dell’assemblea, dei documenti giustificativi delle spese nonché dell’estratto conto bancario o postale, con rilascio, se richiesto, di copia dei documenti anzidetti a spese dei singoli richiedenti;

  • Passaggio tempestivo delle consegne, in occasione del termine del mandato, da amministratore uscente ad amministratore subentrante;

  • Predisposizione della disciplina dell’uso delle cose comuni e cura della prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo da assicurarne il miglior godimento a tutti i condòmini, nel rispetto delle norme vigenti, nonché svolgimento delle attività volte a conservare nel tempo il valore patrimoniale delle parti comuni degli immobili;

  • Proposta all’assemblea della copertura assicurativa dell’edificio e compimento degli eventuali adeguamenti per la conseguente deliberazione assembleare;

  • Redazione del rendiconto annuale e del preventivo dell’anno successivo ed invio di copia degli stessi ai condòmini;

  • Richiesta preventivi per interventi di manutenzione ordinaria;

  • Ricerca dei fornitori e richiesta dei relativi preventivi;

  • Riscossione dei contributi dai condòmini, anche con tempestivo ricorso all’Autorità Giudiziaria ai sensi dell’art. 63 disp. att. codice civile;

  • Svolgimento di ogni attività correlata al ruolo di legale rappresentante del condominio;

  • Tempestiva esecuzione delle delibere assembleari;

  • Tutte le altre attività previste dalle vigenti normative o comunque necessarie per la gestione ordinaria dell’immobile e dei rapporti con i condòmini verranno espletate dall’amministratore senza ulteriori richieste di compensi (dall’art. 1129 al 1131 c.c.)

 

 

Sono considerate prestazioni straordinarie i seguenti servizi:

 

 

 

  • Compimento di ogni intervento necessario ed urgente nell’interesse del condominio;

  • Convocazione tempestiva a mezzo raccomandata A.R. o in forma equipollente, con indicazione degli argomenti all’ordine del giorno delle assemblee ulteriori rispetto a quella annuale e partecipazione alle stesse per tutta la loro durata;

  • Convocazione e partecipazione alle riunioni del consiglio di condominio (se esistente), ulteriori rispetto a quella annuale;

  • Convocazione e presenza alle riunioni di eventuali commissioni speciali;

  • Cura dei rapporti con la Pubblica Amministrazione, nel caso di interventi straordinari non ripetitivi;

  • Compimento degli adempimenti di seguito riportati, nei casi di interventi straordinari sull’immobile condominiale di notevole entità previsti dai commi quarto e quinto dell’art. 1136 codice civile:

    Richiesta preventivi;

    Sottoscrizione del contratto sulla base di schema preventivamente approvato dall’assemblea;

    Raccolta e contabilizzazione dei versamenti effettuati da parte dei singoli condòmini;

    Pagamento all’impresa degli acconti contrattualmente stabiliti e del saldo, a seguito di rilascio di specifiche certificazioni del direttore dei lavori;

    Rendicontazione finale e riparto definitivo della spesa straordinaria tra i condòmini;

    Espletamento delle incombenze di competenza dell’amministratore relative alle agevolazioni fiscali previste dalle disposizioni vigenti in favore dei condòmini (es.: IVA agevolata; riduzione IRPEF ecc.);

    Compimento di tutte le attività connesse agli adempimenti relativi alla sicurezza nel cantiere;

    Partecipazione, ove necessario, alle udienze davanti all’Autorità Giudiziaria in relazione a vertenze nelle quali il condominio sia parte.

 

ARTICOLO 1125 C.C.

MANUTENZIONE E RICOSTRUZIONE DEI SOFFITTI, DELLE VOLTE E DEI SOLAI

 

I soffitti, le volte e i solai sono le strutture murarie che hanno la funzione di dividere orizzontalmente due piani sovrastanti e che hanno la funzione di sostegno e copertura.

In particolare, il solaio divide due piani sovrapposti ed ha funzione di soffitto (parte sotto al solaio) per il piano sottostante e la funzione di piano di posa del pavimento per il piano soprastante.

Il soffitto che ha una superficie curva viene chiamata volta. I solai che dividono le unità immobiliari poste su due piani sovrapposti sono di proprietà comune dei due (o più) condomini (presunzione comunione), mentre il pavimento è di proprietà esclusiva del condomino del piano soprastante, ed il soffitto o la volta è di proprietà esclusiva del condomino del piano sottostante.

L’art. 1125 c.c. disciplina la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, precisando che sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Raramente i regolamenti di condominio prevedono una disciplina diversa dall’art. 1125 c.c. , per cui solitamente o lo richiamano semplicemente o lo ignorano completamente.

Tale articolo rientra tra quelli derogabili, per cui autonomamente i soggetti interessati possono stabilire un diverso criterio di ripartizione.

In genere, l’Amministratore di condominio fa eseguire opere a solai, soffitti e pavimenti e provvede alla relativa ripartizione delle spese se il solaio separa una parte comune condominiale (androne, locali tecnici comuni, etc.).

In questo caso l’art. 1125 c.c. si applica considerando da un lato l’eventuale condomino proprietario dell’unità immobiliare esclusiva (ipotesi semplificata) e dall’altro il Condominio ovvero tutti i condomini (compreso il condomino proprietario dell’unità esclusiva) in quanto comproprietari della parte comune.

L’art. 1125 c.c. si applica esclusivamente ad opere di riparazione ricostruzione conseguenti a naturale degrado e venustà mentre non si applica:

  • nel caso in cui le opere siano eseguite per abbellimento (restano infatti escluse opere con funzioni meramente estetiche o ornamentali);
  • quando trova applicazione il principio di responsabilità ovvero se ad esempio le opere siano necessarie a seguito di una responsabilità del Condominio per difetto, guasto, opere o cattiva manutenzione di parti comuni (ad. es. per cedimento per rotazione del corpo di fabbrica nelle sue strutture comuni, rottura tubazioni di impianto fognario, infiltrazioni acqua muri perimetrali, scoppio caldaia, riparazione lastrico, etc.) o singolo condomino (ad es. allagamento per incuria).

In questi casi la spesa dovrà essere addebitata applicando il principio di responsabilità e quindi al responsabile dei danni. Se il responsabile del danno (artt. 2043 e seguenti c.c.) è il Condominio, l’Amministratore deve provvedere alla esecuzione delle opere e deve riferirne alla prima assemblea se si tratta di interventi aventi il requisito di urgenza o convocare l’assemblea se si tratta di interventi non urgenti, applicando i conformi quorum deliberativi.

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In questa categoria rientrano le attività ricomprese nel mandato conferito all’amministratore ed incluse nel compenso concordato per tale mandato, corrispondenti e necessarie alla normale amministrazione del condominio...

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